Is het oversluiten van uw hypotheek interessant?

AMSTERDAM -De hypotheekrente is de afgelopen jaren gedaald en de verwachting is dat de rente de komende tijd nog verder zal gaan dalen. Ingegeven door het huidige economische klimaat merken we dat veel consumenten op zoek zijn naar meer zekerheid en lagere lasten. De vraag naar het oversluiten van de hypotheek neemt dan ook fors toe. Maar is oversluiten wel interessant?

Er zijn twee manieren om hier antwoord op te geven, de objectieve en de subjectieve benadering. De objectieve benadering is de eenvoudigste. Het gaat hierbij louter om de vraag of oversluiten u financieel voordeel oplevert.

Het subjectieve vraagstuk is veel lastiger te beantwoorden, omdat het hierbij gaat om uw gevoel. Wat is het u waard om meer of langer zekerheid te hebben? Stel dat u kunt kiezen om uw hypotheek opnieuw voor 5 of voor 15 jaar vast te zetten. Het financiële voordeel zal, wanneer u kiest voor 5 jaar, groter zijn dan wanneer u kiest voor 15 jaar vast. Maar daar staat tegen over dat wanneer u kiest voor 15 jaar vast u voor een veel langere periode zekerheid krijgt over de maandlasten.

Ondanks dat emotie sterker kan zijn dan de ratio, hanteren wij als uitgangspunt dat oversluiten pas interessant is wanneer er minimaal ook sprake is van een financieel voordeel.

Financieel voordeel

Voor het bepalen van het financiële voordeel moet echter niet alleen gekeken worden naar de nieuwe maandlasten. Wanneer u besluit uw hypotheek over te sluiten (of om te zetten) dan krijgt u namelijk te maken extra kosten, zoals taxatiekosten, notariskosten, boeterente en advies- en bemiddelingskosten. De extra kosten dient u binnen een redelijke periode terug te verdienen uit het voordeel in de maandlasten. Wat een redelijke termijn is bepaalt u uiteindelijk zelf, maar wij houden meestal een maximale terugverdientijd van ongeveer 5 jaar aan. Verdient u de bijkomende kosten niet binnen deze periode terug dan is oversluiten financieel gezien niet interessant.

Voorbeeld

In 2008 heeft de familie Hermsen een hypotheek afgesloten van 220.000 euro tegen 5,3 procent rente. Deze rente staat nog vast tot 2018. Het huidige tarief voor 10 jaar vast, bedraagt bij deze bank 4,6 procent. Zouden ze de hypotheek oversluiten naar een andere bank, dan zouden ze een rente van 4,1 procent kunnen krijgen.

Is het voor de familie interessant om de hypotheek om te zetten of over te sluiten of kan men beter blijven zitten? Laten we voor het gemak er van uitgaan dat de huidige hypotheek volledig aflossingsvrij is en dat dit in de nieuwe situatie ook zo blijft. De huidige bruto maandlasten bedragen 972 euro. Op het eerste gezicht lijkt oversluiten het meest voordelig, want 4,1 procent is lager dan 4,6 procent. Dat zien we ook terug als we kijken naar de bruto maandlasten. Bij een rente van 4,1 procent bedragen deze 752 euro per maand en bij een rente van 4,6 procent 844 euro.

Zoals gesteld krijgt de familie te maken met extra kosten. Op de eerste plaats een boeterente. Wanneer een rentecontract voortijdig wordt beëindigd, en dit is in het nadeel van de bank, dan zal de bank hiervoor een compensatie vragen, genaamd boeterente. De boete bedraagt in dit geval 6.600 euro. Bij een omzetting van de rente bij dezelfde bank krijgt men naast de boeterente ook te maken met omzettingskosten en advies- en bemiddelingskosten. Laten we uitgaan dat deze 950 euro bedragen. De totale investering bedraagt dan 7.550 euro. Hier tegenover staat een verlaging van de maandlasten van 128 euro (972 -/- 844). Dat betekent dat de kosten na 59 maanden zijn terugverdiend.

Stel dat gekozen wordt om de hypotheek over te sluiten naar een andere, qua rente voordeliger bank, dan krijgt men naast boeterente ook nog te maken met taxatiekosten, notariskosten en (hogere!) advies- en bemiddelingskosten. Stel dat deze in totaal 3.200 euro bedragen. De totale investering om te kunnen oversluiten bedraagt in dat geval 9.800 euro. De maandlasten dalen daarentegen met zo’n 220 euro (972 -/- 752) per maand, waardoor deze kosten na 45 maanden zijn terugverdiend.

Conclusie

In dit voorbeeld is oversluiten naar een andere bank het beste advies. De bijkomende kosten zijn weliswaar hoger, maar de terugverdientermijn is korter. Het hanteren van een terugverdientermijn is een beproefde methode om eenvoudig te kunnen vaststellen of oversluiten voor u financieel voordelig is.

In dit voorbeeld ben ik er overigens vanuit gegaan dat de bijkomende uit eigen middelen worden betaald. Heeft u deze middelen niet, dan zult u deze kosten moeten bijlenen boven op uw hypotheek. In dat geval adviseren wij om deze extra lening in maximaal 5 jaar weer volledig af te lossen. Gedurende 5 jaar worden de maandlasten dan 181 euro hoger, tegenover de besparing van 220 euro. U heeft dan gedurende de eerste 5 jaar ‘slechts’ 39 euro voordeel per maand, maar in ruil hiervoor wel 10 jaar lang zekerheid.

Bron: http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/harriejanvannunen/21826645/__Oversluiten_aantrekkelijk___.html