Belastingheffing in plaats van hypotheekrenteaftrek over de eigen woning

Huiseigenaren die de hypotheekrente tegen het hoogste belastingtarief kunnen aftrekken en een kleine hypotheek hebben, kunnen in sommige gevallen meer belasting betalen over hun woning dan dat zij terugkrijgen aan belastingaftrek. Dit als gevolg van de afbouw van het maximale aftrekpercentage; vanaf 2014 wordt het maximale tarief waarover hypotheekrente kan worden afgetrokken ieder jaar in stappen van 0,5% verlaagd. De bijtelling van het eigenwoningforfait gaat echter niet omlaag. Deze blijft maximaal 52%. De situatie ontstaat als het eigenwoningforfait gelijk of hoger is dan de aftrekbare rente. Dit kan nadelig uitpakken als de aftrek van de hypotheekrenteaftrek tegen een lager percentage (2017: 50%) plaatsvindt dan de bijtelling van de eigen woningwaarde (2017: 52%).

Voorbeeld:

Meneer A zit in het hoogste belastingtarief. Hij heeft in 2017 een eigen woning met een WOZ waarde van € 300.000,-. De restantschuld is € 50.000,- tegen een rente van 4,6%. Fiscaal worden de inkomsten uit eigen woning in box 1 als volgt behandeld:

Het eigenwoningforfait is € 2.250,- (0,75% van de WOZ waarde). Hier wordt 52% belasting over geheven. Dat is heffing van € 1.170,-.

In 2017 is in het hoogste tarief 50% van de hypotheekrente aftrekbaar van de belasting (in 2018 nog 49,5%) . Voor meneer A is de hypotheekrente 4,6% over € 50.000,- is € 2.300,-. Hiervan is 50%, dus € 1.150,- aftrekbaar.

Per saldo moet meneer A dus € 20,- (€ 1.170,- min € 1.150,-) betalen.

Conclusie

Door de actuele lage hypotheekrente en de dalende hypotheekrenteaftrek, zal er in de toekomst vaker sprake zijn van een belastingheffing op basis van de eigen woning.

Wat kunt u doen?

Bij volledige aflossing van de hypotheekschuld, zal het Eigen Woning Forfait vervallen. Heeft u voldoende eigen vermogen om uw hypotheek volledig af te lossen, dan kan dit in bepaalde gevallen een financieel voordeel opleveren. (Let wel op dat u een financiële buffer aanhoudt voor onvoorziene uitgaven.)